A aplicação da multa em contrato de locação é uma das principais dúvidas ao rescindir antecipadamente a locação de um imóvel, uma vez que a Lei do Inquilinato possui regras específicas que deverão ser respeitadas para que a cobrança da multa seja legal.
A multa em contrato de locação é a penalidade financeira definida previamente em contrato assinado pelo locador e locatário, e tem como propósito garantir o cumprimento das cláusulas que foram voluntariamente estabelecidas. Se descumprido o contrato, incidirá a penalidade, que pode ser aplicada tanto em desfavor do locador quanto do inquilino.
A proporcionalidade da multa em contrato de locação
A situação mais comum que gera a aplicação da multa em contrato de locação é a rescisão antecipada do contrato por parte do inquilino, uma vez que o locador não tem o direito de retomar a posse do imóvel antes do fim do prazo previsto no contrato, ainda que para uso próprio.
O inquilino, entretanto, poderá devolver o imóvel antecipadamente, rescindindo a locação, desde que pague a multa devida pela rescisão antecipada do contrato, conforme previsão do artigo 4º, da Lei do Inquilinato:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Perceba que a multa a ser paga pelo locatário que rescindir antecipadamente o contrato de locação deverá ser proporcional ao prazo de cumprimento do contrato, por determinação do próprio artigo 4º, salvo quando se tratar de contrato de Built to Suit.
Desta forma, ainda que o contrato preveja uma multa de 3 meses de aluguel (o que é comum), o valor a ser pago dificilmente será devido integralmente, uma vez que deverá ser reduzido proporcionalmente ao período de cumprimento contratual.
O cálculo da multa em contrato de locação
O pagamento da multa em contrato de locação deverá ser proporcional. Desta forma, não é legalmente cabível cobrar da parte contrária integralmente o valor da multa prevista no contrato. A proporcionalidade deverá ser observada, e o valor legal da multa passível de cobrança depende de um cálculo simples.
Vamos a um exemplo: um contrato de locação com prazo de 36 (trinta e seis) meses, cujo valor do aluguel era de R$3.000,00 (três mil reais) mensais, com previsão de multa por quebra do contrato no montante de 3 (três) meses de aluguel.
Neste exemplo, o inquilino permaneceu no imóvel por 13 meses e solicitou a devolução do imóvel.
Se o locador cobrar o valor integral da multa do inquilino, equivalente a três meses de aluguel (R$9.000,00), a cobrança será manifestamente ilegal, uma vez que o inquilino cumpriu com 13 dos 36 meses previstos no contrato de locação.
A fim de que seja observada a proporcionalidade, o valor total da multa (R$9.000,00) deverá ser dividido pelo prazo total do contrato (36 meses). Por meio deste cálculo, saberemos qual o valor da multa devido por mês de contrato. Logo, R$9.000,00/36 = R$250,00 por mês.
Depois, multiplicamos o valor obtido pelo número de meses faltantes para o cumprimento integral do contrato. No exemplo dado, o inquilino entregou o imóvel após 13 meses dos 36 previstos, ficando inadimplente quanto ao pagamento de 23 meses.
Assim, devemos multiplicar 23 meses pelo valor da multa por mês (R$250,00), o que resultará em uma multa contratual de R$ 5.700,00 (cinco mil e setecentos reais).
Da mesma forma, se o contrato de locação era de 30 meses e o inquilino devolveu o imóvel após metade do prazo previsto (15 meses), deverá pagar metade da multa prevista no contrato.
Quando a multa em contrato de locação não é devida
As hipóteses de dispensa do pagamento da multa em contrato de locação são restritas, e limitam-se às possibilidades previstas na Lei do Inquilinato.
A hipótese mais comum beneficia o inquilino e decorre da devolução do imóvel em virtude de transferência no trabalho que implique em mudança de endereço, desde que o inquilino notifique por escrito o locador informando o ocorrido com 30 (trinta) dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único, da Lei do Inquilinato):
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Nessa hipótese, o inquilino deve apresentar ao locador documento da empresa empregadora que demonstre a veracidade da transferência, preferencialmente em documento timbrado e assinado. Entretanto, é prudente que o locador ou a administradora entre em contato com a empregadora questionando a validade do documento.
Além dessa possibilidade, também é comum a existência de cláusula no contrato de locação que isente o inquilino de multa após o decurso de determinado prazo – normalmente de 12 meses. Assim, cumprido o período previsto, o inquilino pode devolver o imóvel mediante simples notificação ao locador, conforme previsto no contrato.
Também é possível obter a isenção da multa em contrato de locação por meio de acordo entre locador e inquilino. O art. 9º, I, da Lei do Inquilinato privilegia a autonomia privada ao prever expressamente a possibilidade de rescisão contratual por comum acordo, podendo ser afastada ou modificada a multa contratual nesses casos:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti*-*las.
Perceba que o art. 9º, incisos II a IV, prevê outras possibilidades de rescisão contratual por parte do locador, sem que lhe seja cobrado multa. São hipóteses em que a rescisão ocorre por culpa do inquilino, podendo o locador rescindir o contrato e cobrar a multa do inquilino pelo desfazimento prematuro da relação locatícia.
Para além dessas hipóteses, também não é cabível a cobrança de multa na rescisão dos contratos por prazo indeterminado, desde que dentro das hipóteses legalmente cabíveis.
Conclusão
Tanto inquilino quanto locador têm o direito de se defender caso discordem da aplicação de multa em contrato de locação. É aconselhável recorrer a um advogado imobiliário para garantir que o contrato de locação seja devidamente analisado e que a Lei seja fielmente observada, afastando cobranças de multas ilegais em ofensa aos seus direitos.
É importante ter em mente que, em algumas circunstâncias, é vantajoso negociar as condições da multa a ser aplicada. A negociação extrajudicial do conflito costuma levar à resolução da questão de forma muito mais ágil que a discussão pela via judicial.
Além disso, é essencial analisar todas as cláusulas contratuais antes mesmo da assinatura do contrato, uma vez que o contrato é a base da relação existente entre locador e inquilino, e somente será afastado quando possuir cláusulas abusivas ou ilegais.