Contrato de aluguel: um guia completo

Se você está pensando em alugar um imóvel, seja como locador ou inquilino, é essencial entender como funcionam os contratos de locação para não ser surpreendido de forma negativa durante o período do contrato. Neste guia, abordaremos os aspectos mais importantes de um contrato de aluguel para garantir que você tenha o conhecimento necessário para compreender as regras do jogo.

Vamos começar explicando o que é um contrato de locação e qual é a sua importância. Em seguida, analisaremos os diferentes tipos de contratos disponíveis e as cláusulas mais comuns que você pode encontrar, demonstrando com exemplos algumas das cláusulas mais comuns em contratos locatícios.

Falaremos também sobre os direitos e responsabilidades do inquilino e do proprietário, informações sobre os prazos contratuais, os reajustes de aluguel e como resolver possíveis conflitos.

Este guia fornecerá todas as informações necessárias para que você se sinta seguro ao assinar um contrato de locação, seja na qualidade de locador ou de locatário.

Introdução aos contratos de aluguel

Um contrato de locação é um acordo legal entre um locador (aquele que possui um imóvel e deseja alugá-lo) e um locatário (inquilino), e tem por objeto estabelecer os termos e condições que regerão o aluguel de um bem imóvel.

De regra, as locações devem respeitar as normas impostas pela Lei do Inquilinato (L. 8.245/91), salvo quando se tratar de locação de:

vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
espaços destinados à publicidade;
apart-hotéis ou semelhantes, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários;
imóveis de propriedade do Estado;
arrendamento mercantil.

Inúmeras são as peculiaridades existentes em um contrato de aluguel. Até o fato de o contrato ser escrito ou verbal traz consequências distintas e de grande relevância à locação, uma vez que a Lei do Inquilinato prevê tratamento jurídico diferenciado quanto à possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador em contratos escritos e verbais.

Esses contratos são vitais para proteger os direitos e delimitar as responsabilidades de ambas as partes envolvidas, uma vez que somente ao entender os elementos essenciais de um contrato de locação você poderá tomar decisões informadas ao alugar um imóvel.

Tipos de contratos de locação

As distintas finalidades do uso do imóvel a ser alugado pressupõem diferentes tipos de contratos de locação, e é importante conhecer as opções disponíveis antes de assinar qualquer documento – as normas aplicáveis possuem grandes distinções a depender do tipo de contrato de locação.

A Lei do Inquilinato prevê expressamente 5 tipos distintos de contrato de locação, cada um trazendo suas especificidades:

Contrato de locação residencial;
Contrato de locação não residencial;
Contrato de locação por temporada;
Contrato de locação em Shopping Center;
Contrato de locação Built to Suit.

Os tipos de contrato de locação mais comuns são os contratos de locação residencial, contratos de locação não residencial (comumente conhecido por locação comercial) e contratos de locação por temporada (locações de até 90 dias, normalmente celebrado para fins de lazer, como no aluguel de casas de veraneio).

Como dito acima, cada tipo de contrato de aluguel deverá ser formalizado por um documento jurídico com normas distintas, uma vez que a Lei do Inquilinato possui requisitos específicos que devem ser respeitados em cada uma das modalidades, o que fará com que as cláusulas do contrato devam ser especialmente analisadas em cada caso concreto.

Elementos essenciais de um contrato de aluguel

De início, partiremos dos pressupostos básicos à validade de qualquer contrato de aluguel (e de qualquer negócio jurídico, em verdade), que são aqueles dispostos no art. 104, do Código Civil:

Os contratantes devem ser civilmente capazes;
O objeto do contrato deve ser lícito, possível, determinado ou determinável;
A forma contratual deve ser aquela prescrita ou, ao menos, não proibida pela Lei.

Ademais, os artigos 122 e 113, do Código Civil, determinam que são lícitas, em geral, todas as condições contratualmente impostas, desde que não sejam contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes, devendo todo o negócio ser interpretado conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Um contrato de locação bem redigido deve conter certos elementos essenciais para ser considerado válido e proteger ambas as partes envolvidas. Esses elementos incluem:

Identificação correta das partes: O contrato deve conter os nomes completos do locador, locatário, fiadores ou terceiros envolvidos, bem como informações de contato atualizadas. Essas informações são de primordial importância, uma vez que a individualização correta dos envolvidos e suas informações de contato podem fazer a diferença entre uma ação judicial rápida e eficiente e entre uma morosa e ineficaz, quando necessária.
Descrição completa do imóvel: O contrato deve incluir a descrição detalhada do imóvel, incluindo a matrícula do imóvel junto ao órgão de registro, o endereço completo e quaisquer outras características específicas relevantes.
Duração do contrato: O contrato deve especificar a duração do vínculo de locação, incluindo a data de início e término do contrato. Contratos escritos com vigência superior a 30 meses permitem a retomada do imóvel pelo proprietário tão logo finalize o prazo, enquanto contratos escritos com prazo inferior a 30 meses (ou verbais, de qualquer prazo) somente permitem a retomada do imóvel dentro das hipóteses previstas no artigo 47, da Lei do Inquilinato:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º;

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Valor do aluguel e forma de pagamento: O contrato deve estipular o valor do aluguel mensal, bem como a forma de pagamento aceita. É importante incluir informações sobre a data de vencimento do aluguel e as consequências por atraso no pagamento, como multas e juros dentro de parâmetros legalmente aceitáveis.
O índice de reajuste: Qual será o índice aplicável para o reajuste dos aluguéis? E Quando ocorrerão os reajustes?
Haverá alguma garantia no contrato? As garantias exigíveis em um contrato de locação estão previstas no art. 37, da Lei do Inquilinato, sendo as mais comuns um depósito de segurança (caução) para proteger o locador contra possíveis danos causados pelo locatário ou a previsão de fiança, mas também são possíveis a contratação de seguro de fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Regras condominiais: Quando a locação for de imóvel em condomínio, é importante constar cláusula de respeito às normas condominiais existentes, uma vez que o proprietário poderá vir a responder por infrações do inquilino durante o contrato de locação.
Haverá o repasse do IPTU ao inquilino? Deve haver previsão expressa nesse sentido, do contrário não poderá ser feita a exigência posteriormente.
Será possível a sublocação?
Haverá multa em caso de desocupação antecipada por parte do inquilino?
Clausula de benfeitorias: Será possível a realização de benfeitorias no imóvel? Ao final do contrato, elas poderão ser retiradas pelo inquilino ou integrarão o imóvel?
Cláusulas adicionais: Dependendo do tipo de contrato e das necessidades específicas das partes envolvidas, podem ser incluídas cláusulas adicionais, tais como negócios jurídicos processuais para que inquilinos e fiadores concedam procurações específicas entre si para fins de receber eventuais intimações ou citações judiciais.

É fundamental revisar cuidadosamente todos os elementos do contrato de aluguel antes de assiná-lo e, se necessário, buscar aconselhamento jurídico para garantir que seus interesses estejam protegidos.

Direitos e responsabilidades de locadores e locatários

Além dos elementos essenciais, é importante entender os direitos e responsabilidades de ambas as partes envolvidas em um contrato de aluguel.

O locador, em virtude da cessão do imóvel, tem o direito de receber o pagamento do aluguel, de exigir a devolução do imóvel em boas condições e de realizar inspeções periódicas para garantir que o imóvel esteja sendo bem cuidado.

Os deveres legalmente impostos ao locador estão expressos no art. 22, da Lei do Inquilinato, vejamos alguns deles: (i) entregar o imóvel apto a servir ao uso a que se destina, (ii) garantir o uso pacífico do imóvel locado, (iii) responder por vícios ou defeitos existentes no imóvel anteriores à locação, tendo em vista que são de sua responsabilidade, (iv) fornecer recibos de pagamento conforme os valores efetivamente recebidos, (v) pagar as despesas extraordinárias do condomínio, tais como obras de reforma, pinturas de fachadas, despesas de decoração e paisagismo, despesas com fundo de reserva e despesas com instalações de equipamento de segurança.

Como locatário, deve ser respeitado o direito a um ambiente seguro e habitável, sem turbações por terceiros. Dentre os principais deveres legais do locatário, que estão no art. 23, da lei do Inquilinato, estão: (i) o de pagar pontualmente o aluguel e demais encargos, (ii) a restituição do imóvel, ao fim da locação, no estado em que fora recebido, (iii) o de servir-se do imóvel para o uso que fora declarado, (iv) a realização de reparos provocados por si, seus familiares, visitantes ou prepostos, (v) a não modificação do imóvel sem o consentimento do locador, (vi) o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, tais como: despesas com empregados do condomínio, taxas de água, luz e esgoto das áreas comuns, despesas com limpeza, conservação e pintura das áreas de uso comum, manutenção de elevadores e pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum.

Todos os deveres legalmente impostos estão previstos na Lei do Inquilinato, mas as partes também deverão respeitar aqueles direitos e responsabilidades que foram expressamente pactuados no contrato de locação – que se estiverem dentro de sua liberdade contratual, serão plenamente válidas e poderão ser objeto de cobrança.

Exemplos de cláusulas comuns em um contrato de aluguel

Além dos elementos essenciais necessários em qualquer contrato de locação, citados acima, existem várias outras cláusulas comuns que podem ser encontradas nesses contratos, e é importante entender o significado e as implicações de cada uma delas antes de assinar qualquer documento. Vejamos algumas cláusulas com os respectivos exemplos:

1. Cláusula do objeto com fiança: o presente contrato estabelece as normas sobre a locação residencial/não residencial do imóvel urbano de propriedade do LOCADOR, localizado na [endereço completo], contendo [metragem] m2 de área, objeto da Matrícula Imobiliária nº XXX, registrada no Cartório de Registro de Imóveis de XXXX/SC, pelo LOCATÁRIO, com a estipulação de garantia locatícia na modalidade fiança.
2. Cláusula de vigência e renovação: A locação vigorará pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, iniciando-se com a entrega das chaves, na data de assinatura do presente contrato, XX/XX/XXXX [inserir data], e encerrando-se com a devolução das chaves, em XX/XX/XXXX [inserir data], independentemente de notificação ou aviso. Se, ao final do prazo de vigência acima especificado, o LOCATÁRIO continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição do LOCADOR, a locação será considerada prorrogada por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições deste contrato, inclusive a fiança ora convencionada.
3. Cláusula de penalidade por atraso do pagamento: O pagamento dos aluguéis não estará sujeito a nenhum pré-aviso, sendo que seu atraso resultará na mora do LOCATÁRIO independentemente de qualquer tipo de aviso ou interpelação, ensejando correção monetária pelo INPC, juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês e multa por inadimplemento de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel e demais encargos da locação pendentes.
4. Cláusula de repasse do IPTU: O LOCATÁRIO pagará junto com o aluguel mensal o IPTU e demais despesas e tributos que incidam ou venham a incidir futuramente sobre o imóvel, como taxas e despesas ordinárias de condomínio. No caso de o LOCATÁRIO vir a pagar despesas extraordinárias incidentes sobre o imóvel que não estejam previstas por este contrato, estas lhe serão restituídas, na mesma forma e proporção que dele foram cobradas, mediante apresentação do instrumento da obrigação e do comprovante de pagamento.
5. Cláusula de reajuste: O valor do aluguel será reajustado anualmente e de forma automática, com base na variação positiva do IGPM e, em sua falta, pelo INPC/IBGE, acumulados no período vencido, ou qualquer índice que venha a substituí-los, devendo o LOCATÁRIO ser comunicado do novo valor do aluguel com a demonstração da aplicação do índice, com no mínimo 10 (dez) dias antes do vencimento do aluguel reajustado. Os reajustes subsequentes serão realizados de forma automática após 12 (doze) meses do último reajuste.
6. Cláusula de vedação à sublocação: A presente locação destina-se exclusivamente ao uso do imóvel para fins residenciais, sendo proibido ao LOCATÁRIO sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente do previsto, salvo autorização expressa e escrita do LOCADOR.
7. Cláusula de incorporação de benfeitorias: Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel objeto deste contrato, mesmo que úteis ou necessárias, deverá ser submetida à autorização expressa e escrita do LOCADOR. As benfeitorias realizadas farão parte integrante do imóvel, não cabendo direito de retenção ou qualquer tipo de indenização futura, ainda que sejam necessárias ou úteis, podendo o LOCATÁRIO retirar ao término deste contrato somente as benfeitorias removíveis por ele efetuadas.
8. Cláusula de Direito de Preferência: Caso o LOCADOR receba uma proposta de compra, promessa de compra ou deseje realizar a cessão, promessa de cessão ou pretenda oferecer o imóvel locado em dação em pagamento, o LOCATÁRIO terá a preferência para adquirir o imóvel objeto do presente contrato, em igualdade de condições com terceiros, nos termos da lei.
9. Cláusula de negócio jurídico processual para facilitar a citação de locatários ou fiadores em eventuais processos judiciais: Tanto o LOCATÁRIO quanto o FIADOR são responsáveis por todos os dados aqui declarados e se comprometem a informar se houver quaisquer alterações, sob pena de multa e rescisão contratual por descumprimento. Se houver omissão ou incorreção no dever de informar em relação aos endereços, telefones ou quaisquer meios de contato, físicos ou virtuais, presumir-se-ão válidas todas as correspondências ou tentativas de contato por quaisquer meios enviadas aos endereços anteriormente fornecidos, assim como eventual tentativa de citação ou intimação em processo judicial em qualquer dos endereços informados, configurando-se nesta cláusula negócio jurídico processual legalmente admitido pelo artigo 190, do CPC.

É importante ler e entender todas as cláusulas presentes em um contrato de aluguel antes de assiná-lo. Se houver qualquer dúvida ou motivo de preocupação, você deve discuti-las com o locador ou buscar orientação jurídica adequada.

Conclusão: Importância de um contrato de aluguel bem redigido

Um contrato de locação é um documento legalmente vinculativo que protege tanto o locador quanto o locatário, quando redigido de forma adequada e dentro dos parâmetros legalmente aceitos.

Lembre-se sempre de revisar cuidadosamente o contrato de aluguel antes de assiná-lo e, se necessário, buscar aconselhamento jurídico para garantir que seus interesses estejam protegidos. Um contrato de locação bem redigido proporciona tranquilidade e segurança ao longo do período contratual, permitindo que ambas as partes cumpram suas obrigações e desfrutem de uma relação harmoniosa.