Pensando em comprar ou vender uma propriedade? Antes de fechar negócio, é essencial conhecer os aspectos legais do contrato de compra e venda de imóvel, uma vez que esse é o documento que estabelece as obrigações e direitos tanto do vendedor quanto do comprador, garantindo que a transação seja segura e transparente para todos os envolvidos.
O contrato de compra e venda de imóvel (ou promessa de compra e venda, nomenclatura juridicamente correta) é um contrato preliminar onde o promitente comprador do imóvel se compromete a pagar o preço devido, e o promitente vendedor se compromete em outorgar a escritura pública para que ele possa ser efetivamente transferido ao patrimônio do comprador.
Dentre as cláusulas fundamentais, encontra-se, por exemplo, a descrição detalhada do imóvel, incluindo endereço, dimensões e características. Também é importante verificar se o vendedor possui todos os documentos necessários para a venda, como matrícula em seu nome, certidões negativas de dívidas e processos, dentre outros. Outro ponto crucial é o preço acordado e as condições de pagamento, que devem estar especificados de forma precisa.
Além disso, o contrato deve conter as consequências em caso de eventual descumprimento por alguma das partes, bem como cláusulas prevendo a possibilidade ou não de arrependimento, garantindo a proteção tanto do vendedor quanto do comprador.
Em suma: é o contrato que estabelece as regras do jogo, motivo pelo qual deve ser bem redigido e claro para ambas as partes, a fim de que a transação seja segura e livre de problemas jurídicos.
Por que um contrato de compra e venda é essencial em transações imobiliárias
O contrato de promessa de compra e venda de imóvel é um acordo preliminar legalmente vinculativo entre o vendedor e o comprador, no qual são estabelecidas as condições da transação imobiliária. Ele tem por objeto estabelecer as premissas básicas da transação, as regras do jogo.
O contrato deve proteger tanto o vendedor quanto o comprador, garantindo que todas as condições acordadas sejam fielmente cumpridas pelas partes, e que qualquer disputa possa ser resolvida de forma ágil e adequada.
Sem a existência de um contrato de compra e venda bem redigido, as partes envolvidas colocam seu patrimônio em risco, uma vez que podem vir a enfrentar problemas legais como disputas de propriedade, prazos não cumpridos e falta de proteção legal caso o negócio não ocorra como fora planejado.
Requisitos legais para um contrato de compra e venda de imóvel válido
Para que um contrato de compra e venda de imóvel seja válido, ele deve cumprir certos requisitos legais – tanto aqueles gerais, necessários à validade de qualquer negócio jurídico, quanto aqueles próprios das transações imobiliárias.
Primeiramente, tem-se que um negócio imobiliário deve respeitar aos requisitos de todo e qualquer negócio jurídico, que se encontram junto ao artigo 104, do Código Civil. São eles:
- (i) os contratantes devem ser civilmente capazes – menores de 18 anos devem ser representados ou assistidos pelos responsáveis, eventualmente lhes sendo exigido alvará judicial;
- (ii) o objeto do contrato deve ser lícito, possível, determinado ou determinável;
- (iii) a forma utilizada para a celebração do negócio deve ser a prescrita ou não proibida por lei.
Além disso, caso as partes desejem registrar o contrato de promessa de compra e venda, ele deve respeitar alguns requisitos mínimos previstos no artigo 11 do Decreto-Lei n. 58/37, dentre eles:
- (i) nome, nacionalidade, estado e domicílio dos contratantes;
- (ii) prazo, preço e forma de pagamento, e o valor do sinal;
- (iii) indicação de a quem incumbe o pagamento de taxas e impostos.
Por fim, deve ser observada a necessidade da outorga conjugal se o vendedor for casado, aplicando-se o mesmo a eventual fiador, salvo se casado no regime de separação absoluta de bens (art. 1.647, I, do Código Civil).
A importância da análise de risco (due diligence) em um contrato de compra e venda imobiliário
A due diligence desempenha um papel primordial em qualquer negócio imobiliário.
Antes de celebrar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, devem ser levantadas todas as certidões negativas de dívidas ou de eventuais pendências sobre o imóvel, assim como sobre o comprador e o vendedor. Somente após a análise documental as partes terão a segurança necessária para celebrar um contrato sem que sejam surpreendidas negativamente.
Sem a documentação, o comprador não terá ciência de que pendem sobre o imóvel eventuais dívidas fiscais ou ambientais, por exemplo, pelas quais pode vir a ser responsabilizado futuramente. Da mesma forma, é a documentação que fornecerá ao vendedor indícios de que o comprador possui idoneidade moral e financeira e que terá condições de cumprir com o que será acordado.
Por este motivo, recomenda-se que antes de celebrar qualquer contrato imobiliário o interessado busque o auxílio de um advogado imobiliário a fim de que toda a documentação seja previamente levantada.
Por fim, também é importante realizar inspeções no imóvel para garantir que ele esteja em boas condições e livre de quaisquer problemas estruturais.
Principais cláusulas em um contrato de compra e venda imobiliário
Existem inúmeras cláusulas importantes que devem estar presentes em todo contrato de promessa de compra e venda imobiliário a fim de que se trate de um contrato completo e seguro a ambos os contratantes. Aqui, trataremos de algumas dessas cláusulas, sendo as mais usuais na maioria dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.
A primeira delas é a cláusula de descrição detalhada do imóvel, incluindo endereço, dimensões e características, observado aquilo disposto na própria matrícula do imóvel.
Também é essencial incluir cláusulas relacionadas ao preço acordado e aos termos de pagamento, especificando prazos e formas de pagamento. Será pago um sinal adiantado? O negócio será à vista ou parcelado? Haverá financiamento? De qual valor, com qual instituição? Qual será o prazo concedido ao comprador para que entregue todos os documentos à financeira?
Veja-se, como exemplo, a redação de uma cláusula que define o prazo que será dado ao comprador para que entregue todos os documentos solicitados pela financeira, a fim de aprovar seu crédito pessoal em caso de financiamento habitacional:
CLÁUSULA XX. Cabe ao COMPRADOR a aprovação do crédito pessoal para o financiamento habitacional perante a instituição financeira escolhida, devendo comprovar ao VENDEDOR o protocolo de todos os documentos solicitados pela financeira dentro do prazo de XX dias, a contar da assinatura do presente contrato.
Outras cláusulas essenciais são as que tratam da posse do imóvel, despesas de transferência, débitos anteriores e corretagem:
- Quando a posse do imóvel será entregue ao comprador? Antes ou após a quitação do negócio?
- As despesas com a transferência do imóvel serão pagas por quem? E os tributos ou eventuais dívidas pendentes sobre o imóvel?
- Haverá corretor intermediando o negócio? Quem é? Qual o valor da comissão a ser pago, e de quem é a responsabilidade pelo pagamento?
É primordial que o contrato também possua cláusulas tratando da possibilidade de rescisão e multas por descumprimento contratual.
Lembre-se: cada negócio deve ser tratado de forma específica, conforme suas particularidades, e as cláusulas contratuais sempre deverão conter respostas adequadas a todos esses questionamentos, a fim de levar clareza e segurança a ambas as partes após a assinatura do contrato.
Principais erros a serem evitados
Ao celebrar um contrato de promessa de compra de imóvel, é importante evitar certos erros comuns que podem levar a problemas futuros.
Primeiramente, é essencial que seja realizada a análise de risco da transação, colhendo-se todas as certidões negativas de débitos e demais certidões necessárias a fim de garantir que se trata de um imóvel sem dívidas, bem como que o comprador e o vendedor sejam financeiramente idôneos.
Também, é imperioso analisar cuidadosamente todas as cláusulas e termos do contrato antes de assiná-lo. Muitas vezes, as pessoas negligenciam a leitura detalhada do contrato e acabam concordando com condições desfavoráveis ou ambíguas.
Lembre-se: o contrato deve ser completo e redigido de forma clara, a fim de que as regras do jogo sejam equilibradas e que sejam corretamente aplicadas, evitando conflitos futuros indesejados.
Outro erro comum é não buscar aconselhamento jurídico adequado. Um advogado especializado em direito imobiliário pode revisar o contrato e garantir que todos os termos estejam em conformidade com a legislação vigente. Ignorar a importância desse aconselhamento pode resultar em problemas legais futuros e custos adicionais.
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