A aquisição de imóveis em leilões tem se tornado uma alternativa atrativa tanto para investidores em busca de oportunidades no mercado imobiliário quanto para quem busca comprar o imóvel próprio com grandes descontos sobre o preço de mercado. No entanto, um dos desafios mais significativos após a compra é a imissão na posse do imóvel, especialmente quando o antigo proprietário ou inquilino se recusa a sair voluntariamente. Nesses casos, é possível forçar a desocupação do imóvel de leilão?
Em resumo – sim, a desocupação do imóvel é possível, desde que não tenha ocorrido nenhum tipo de vício ou nulidade no procedimento adotado para levar o imóvel a leilão.
Existem duas formas de leilões: os Judiciais e os Extrajudiciais, e o primeiro ponto a ser considerado é a modalidade de leilão onde o imóvel foi adquirido.
Isso porque, a depender da modalidade de leilão, as medidas a serem tomadas para que o imóvel seja desocupado pelo proprietário (ou inquilino, no caso de imóvel alugado) serão distintas.
Desocupação de Imóvel de Leilão Extrajudicial (leilão da caixa e demais financeiras)
Nessa hipótese, normalmente o imóvel é levado a leilão em virtude de um contrato de financiamento junto a uma instituição financeira não pago pelo devedor, onde o próprio imóvel foi como garantia de pagamento ao contratar o financiamento.
Ao não pagar as parcelas devidas, o banco adota um procedimento extrajudicial para tomar para si o imóvel do devedor, consolidando a propriedade imobiliária e o levando a um leilão extrajudicial para que seja vendido e o valor seja utilizado para o pagamento da dívida.
Como não há um processo judicial nesse caso (todo o procedimento é extrajudicial), a melhor maneira de se fazer a desocupação do imóvel é amigavelmente, entrando em contato com aquele que estiver no imóvel para que o desocupe de forma amigável, dentro de um prazo determinado.
É comum, nesses casos, que o próprio arrematante auxilie o ocupante com eventuais custos de mudança, a fim de que ocorra um acordo e o imóvel seja desocupado o quanto antes.
Também é possível enviar uma notificação extrajudicial ao ocupante, por se tratar de um documento jurídico que traz maior seriedade à desocupação, onde devem constar os dados do arrematante e do leilão ocorrido, advertindo o ocupante que se não for realizada a desocupação amigável dentro de determinado prazo, serão adotadas as medidas judiciais cabíveis para a desocupação forçada do imóvel.
Quando não for possível a desocupação de forma amigável, o arrematante deverá contratar um advogado para que seja ajuizada uma ação judicial para desocupação, chamada de ação de imissão na posse.
Por meio dessa ação, é possível requerer ao juiz que a desocupação ocorra ainda no início do processo, dentro de um prazo de 60 (sessenta) dias, podendo o arrematante solicitar ao juiz que o ocupante pague uma taxa de ocupação de 1% (um por cento) sobre o valor do imóvel, até a efetiva desocupação (arts. 30 e 37-A da Lei n. 9.154/97).
Desocupação de Imóvel de Leilão Judicial
Os leilões judiciais ocorrem quando um devedor tem seus bens penhorados dentro de um processo de execução em virtude de se encontrar na posição de devedor de alguém. Essa dívida pode existir pelos mais diversos motivos, que vão desde contratos não cumpridos até eventuais indenizações devidas por algum ato ilícito cometido.
Ao não pagar a quantia devida, o credor solicita ao Juiz que penhore bens de propriedade do devedor, que posteriormente são levados a um leilão judicial por um leiloeiro oficial indicado pelo credor e nomeado pelo próprio juiz. Após a arrematação do imóvel no leilão judicial, abre-se um procedimento dentro do processo a fim de que sejam expedidos os documentos oficializando a arrematação. São eles: o Auto de Arrematação e a Carta de Arrematação.
Com a arrematação do imóvel, o leiloeiro elaborará o Auto de Arrematação, onde constarão as principais informações acerca da arrematação ocorrida. O Auto deverá ser assinado pelo leiloeiro, pelo adquirente e pelo juiz, momento a partir do qual a arrematação será considerada como “perfeita, acabada e irretratável” (art. 903, do CPC):
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
Em outros termos, isso significa que após a assinatura do Auto, a arrematação não poderá mais ser desfeita.
O executado possui, após a assinatura do Auto, o prazo de 10 (dez) dias para apresentar ao juiz eventuais erros no procedimento adotado. Decorrido esse prazo, o Juiz mandará expedir a Carta de Arrematação, que é o documento hábil à transferência do Imóvel junto ao Registro de Imóveis competente.
É após o prazo de 10 (dez) dias, também, que o juiz mandará expedir um mandado de imissão na posse do imóvel. Assim, nos leilões judiciais, basta que o arrematante acompanhe o procedimento e solicite ao juiz, por meio de advogado, que seja expedido o mandado de imissão na posse quando o momento chegar:
§ 3º Passado o prazo previsto no § 2º sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1º, será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
Com a ordem judicial, o oficial de justiça irá ao local e determinará a desocupação do imóvel (acompanhado de força policial quando necessário).
Desocupação de Imóvel de Leilão – Cuidados Necessários
Para que ocorra tudo bem na desocupação e não resultem dores de cabeças desnecessárias posteriormente, alguns cuidados são necessários quando for solicitada a imissão na posse e a desocupação de imóvel de leilão.
Isso porque é muito provável que o devedor ou ocupante ainda esteja residindo no imóvel, encontrando-se ali com todos os seus bens. Desta forma, é importante solicitar ao juiz que no mandado de imissão na posse seja o arrematante nomeado como depositário fiel dos bens do executado, concedendo-lhe um prazo razoável para retirar seus pertences do imóvel, sob pena de que os bens se incorporem ao imóvel arrematado.
Essa medida é relevante porque enquanto o arrematante estiver como depositário dos bens do executado, será responsável pela sua guarda e conservação, podendo vir a ser responsabilizado posteriormente por quaisquer danos.
Por outro lado, se não houver essa solicitação, o juiz irá determinar que os bens do executado sejam enviados a depósito público, e o arrematante poderá ser responsabilizado pelo pagamento da mudança.
Além disso, os depósitos públicos comumente estão lotados, o que resultará no atraso do transporte dos bens do executado até que ocorra a efetiva disponibilidade do depósito judicial, prejudicando a agilidade na desocupação do imóvel.
E se o imóvel estiver alugado?
O fato de o imóvel se encontrar alugado, em regra, não prejudica em nada os procedimentos para desocupação, salvo se o contrato for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência averbada à matrícula do imóvel (Art. 8º, da Lei do Inquilinato), o que deverá ser observado pelo arrematante em uma análise de risco inicial, antes da decisão de participar do leilão:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Salvo nessa hipótese, a ordem de despejo sempre será contra quem quer que esteja no imóvel, e normalmente os imóveis que estão alugados são mais fáceis de serem desocupados, uma vez que o inquilino não tem relação direta com a disputa de propriedade do imóvel.
Ademais, muitas vezes os arrematantes optam por manter o imóvel alugado, rentabilizando desde o início o investimento realizado. Se for esse o caso, é importante instrumentalizar a locação por meio de um contrato de locação adequado a fim de resguardar os direitos do arrematante sobre o imóvel, inclusive documentando o seu estado de conservação atual, para que possam ser cobrados os reparos necessários do inquilino ao fim do período da locação.
O imóvel está abandonado. Posso chamar um chaveiro e entrar no imóvel sem autorização judicial?
É possível, porém não é recomendável. Isso porque o arrematante pode vir a ser responsabilizado por eventual indenização se houver alguém residindo no imóvel, ou se o ocupante tiver deixado eventuais pertences dentro do imóvel.
Se ainda assim esse for o caminho escolhido, é essencial que o arrematante entre em contato com um Tabelião para que acompanhe a entrada no imóvel, elaborando um documento chamado de Ata Notarial.
Neste documento, o tabelião, dotado de fé pública, irá relatar se o imóvel estava desocupado e qual o seu estado, bem como a existência e o estado de conservação de eventuais móveis que ali dentro se encontravam. Se trata de um documento que servirá como meio de prova ao adquirente posteriormente, caso venha a ser demandado pelo ocupante.
Conclusão
A desocupação de imóveis adquiridos em leilão envolve uma série de desafios legais e práticos. Buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário desde o início do processo é fundamental para garantir que todos os passos sejam seguidos adequadamente e que seus direitos como novo proprietário sejam protegidos, evitando dores de cabeças desnecessárias.
Além disso, manter uma abordagem colaborativa e amigável desde o início do procedimento de desocupação pode facilitar a transição do imóvel para suas mãos, economizando em tempo e evitando ações judiciais para a desocupação.