O prazo é um dos elementos mais importantes em um contrato de locação, e o contrato de locação por prazo indeterminado está regulamentado nos artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que estabelece as normas básicas que deverão ser seguidas em qualquer contrato de locação.
O prazo da locação, a devolução antecipada do imóvel e o valor da multa
Em primeiro lugar, é preciso lembrar que as locações poderão ser ajustadas por qualquer prazo, sendo necessária a concordância do cônjuge do locador quando o prazo da locação for igual ou superior a 10 (dez) anos (art. 3º, da Lei do Inquilinato).
Além disso, durante o prazo definido no contrato o locador não tem o direito de retomar a posse do imóvel, ainda que para uso próprio, salvo se o inquilino violar o contrato. O locatário, por sua vez, poderá devolver o imóvel, desde que pague a multa devida pela rescisão antecipada do contrato.
A proibição decorre do artigo 4º, da Lei do Inquilinato:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
A multa a ser paga pelo inquilino que rescindir antecipadamente o contrato de locação deverá ser proporcional ao prazo de cumprimento do contrato. Assim, se o contrato era de 30 meses e o inquilino devolveu o imóvel após metade do prazo previsto (15 meses), deverá pagar metade da multa prevista no contrato.
No exemplo acima, se a multa prevista no contrato era de 3 meses de aluguel, o inquilino deveria ter pagado ao locador metade do valor da multa, correspondente a 1,5 mês de aluguel, uma vez que também cumpriu metade do prazo previsto no contrato (proporcionalidade).
O inquilino será dispensado do pagamento da multa somente se a devolução do imóvel for resultado de uma transferência no trabalho que implique em mudança de endereço. Ainda nessa hipótese, deverá notificar por escrito o locador informando o ocorrido com 30 (trinta) dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único, da Lei do Inquilinato):
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
O contrato de locação por prazo indeterminado
O contrato de locação por prazo indeterminado nada mais é que a prorrogação de um contrato com prazo determinado. Ou seja: quando o prazo de um contrato chegar ao fim, observadas as normas legais, este pode vir a ser prorrogado, convertendo-se em um contrato de locação por prazo indeterminado.
As regras para a conversão do contrato para tempo indeterminado serão diferentes conforme o prazo inicial do contrato. Para tanto, a Lei do Inquilinato estabelece dois parâmetros:
- contratos escritos e com prazo original de 30 meses ou mais;
- contratos verbais, por qualquer prazo ou escritos com prazo menor que 30 meses.
A depender do prazo original do contrato, as consequências da prorrogação do contrato para prazo indeterminado também são distintas, especialmente quanto à possibilidade de retomada do imóvel por parte do Locador.
O contrato de locação por prazo indeterminado – contratos escritos com prazo de 30 meses ou mais (art. 46, da Lei do Inquilinato)
Os contratos de locação formalizados por escrito, mediante um contrato de locação adequado, com prazo de 30 (trinta) meses ou mais, costumam ser mais vantajosos ao locador.
Isso porque o §1º do artigo 46 deixa claro que, após finalizado o prazo previsto, o locador poderá retomar o imóvel do inquilino. Somente se o locador não optar por retomar o imóvel é que o contrato irá ser prorrogado, tornando-se um contrato de locação por prazo indeterminado:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Além disso, ainda que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, a Lei do Inquilinato facilita a retomada do imóvel por parte do locador. Se desejar, basta notificar o inquilino para que desocupe o imóvel dentro do prazo de 30 (trinta) dias:
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
É o que chamamos de denúncia vazia, que consiste, basicamente, na possibilidade de retomar o imóvel em um contrato de locação por prazo indeterminado, sem qualquer necessidade de motivar a retomada do imóvel.
O contrato de locação por prazo indeterminado – contratos verbais ou por escrito com prazo inferior a 30 meses
Nos contratos verbais, ou nos contratos escritos com prazo inferior a 30 (trinta) meses, as regras são mais benéficas em favor do inquilino.
O artigo 47, da Lei do Inquilinato, determina que ao fim do prazo previsto nesses contratos, a locação será prorrogada automaticamente. Ou seja, não há a possibilidade de retomada do imóvel por parte do locador nesse caso!
A lei autoriza que o inquilino, se assim desejar, fique no imóvel alugado, prorrogando automaticamente o contrato por prazo indeterminado.
Além disso, não há a possibilidade de retomada do imóvel por simples notificação do locador (denúncia vazia). Nesse tipo de contrato, ainda que prorrogado por prazo indeterminado a locação, o imóvel somente poderá ser retomado pelo locador após o prazo de 05 (cinco) anos, ou nas demais hipóteses permitidas pela Lei do Inquilinato:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do art. 9º;
II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Para o locador, essa modalidade de contrato não se mostra muito vantajosa, tendo em vista que dificulta a retomada do imóvel alugado.
Perceba que, mesmo que deseje retomar o imóvel para uso próprio, somente poderá fazê-lo depois do fim do prazo convencionado, quando o contrato já tiver se prorrogado (art. 47, III). O mais comum é que o locatário não consiga retomar o imóvel antes de decorrido o período de 05 (cinco) anos (art. 47, V).
Já para o inquilino, essa modalidade de locação proporciona maior estabilidade, justamente por dificultar a retomada do imóvel por até 05 (cinco) anos.
É importante mencionar que, em caso de descumprimento das cláusulas contratuais (como o não pagamento do aluguel e acessórios ou infração a normas do condomínio, por exemplo), a lei prevê mecanismos para a rescisão do contrato e retomada do imóvel por parte do locador, que para tanto precisará comprovar os fatos em um processo judicial.
Conclusão
Diante da complexidade das leis que regem as locações, a importância de contar com a expertise de um advogado especializado em direito imobiliário na elaboração de contratos de locação, seja por prazo determinado ou indeterminado, não pode ser subestimada.
Um advogado imobiliário possui o conhecimento jurídico necessário para redigir contratos que estejam em conformidade com a Lei do Inquilinato, orientando as partes envolvidas sobre seus direitos e deveres, auxiliando na prevenção de conflitos e litígios futuros.