Você já se perguntou como funcionam os processos de despejo por falta de pagamento? Afinal, quando um inquilino está em atraso com o aluguel, o que pode acontecer? Neste artigo, exploraremos em detalhes como funciona um processo de despejo por falta de pagamento e quais são os direitos e responsabilidades tanto do locador quanto do locatário.
Quando um inquilino não paga o aluguel dentro do prazo acordado, o proprietário deve munir-se dos documentos necessários para se preparar para entrar com um processo de despejo. Neste artigo, abordaremos os passos que um locador deve tomar para recuperar o imóvel e os valores de aluguel em atraso, bem como o que um inquilino pode fazer para evitar o despejo.
Se você está enfrentando um processo de despejo por falta de pagamento, ou deseja se informar sobre seus direitos e obrigações como locador ou locatário, este artigo é para você.
Entendendo o despejo por falta de pagamento
Os processos de despejo em geral, independentemente do motivo, podem ter uma perspectiva assustadora tanto para os locadores quanto para os locatários. É importante entender que o despejo decorre do término da locação quando o inquilino não devolve a posse do imóvel, e só pode ocorrer dentro das hipóteses legalmente permitidas:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
O despejo por falta de pagamento, assim, é uma das hipóteses legalmente admitidas pela Lei do Inquilinato, e ocorre quando um locatário não paga o aluguel em dia:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Entretanto, há etapas legais que precisam ser seguidas, e em qualquer hipótese devem ser respeitados os direitos e responsabilidades tanto do locador quanto do locatário. Não é possível que o locador retome o imóvel pela própria força, por exemplo, sob pena de agir ilegalmente e responder pelos danos causados ao inquilino.
Além disso, antes de iniciar qualquer tipo de procedimento judicial é recomendável que o locador notifique formalmente o inquilino para pagar o valor devido ou desocupar amigavelmente o imóvel, sob pena de ser despejado judicialmente.
A resolução do conflito nessa etapa é sempre preferível, uma vez que um processo judicial tende a aumentar os custos da transação e agravar a animosidade existente entre locador e inquilino.
Antes da ação de despejo por falta de pagamento – o que fazer?
Os processos de despejo devem respeitar requisitos legais específicos para que a ordem judicial de despejo seja concedida. O principal é demonstrar, de forma inequívoca, que o inquilino não vem cumprindo com as suas obrigações quanto ao pagamento dos valores devidos.
Perceba que o fundamento do despejo não se limita à falta de pagamento do aluguel. A ausência de pagamento de qualquer dos encargos devidos em virtude do contrato de locação permite que o locador entre com um pedido de despejo e retome o imóvel para si.
A título de exemplo, a Lei do Inquilinato determina que é obrigação do inquilino o pagamento das despesas ordinárias de condomínio. A falta de pagamento do condomínio, então, pode ser fundamento para uma ação de despejo, ainda que o inquilino esteja pagando regularmente o aluguel devido. Veja:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Uma das primeiras etapas do processo de despejo é notificar o locatário com uma notificação para pagar ou sair. Essa notificação deve ser por escrito e indicar claramente o valor devido, o prazo para pagamento e as consequências do não pagamento.
A notificação para pagar ou sair dá ao locatário a oportunidade de corrigir a situação pagando o aluguel pendente dentro do prazo especificado. Se o inquilino não efetuar o pagamento ou desocupar o imóvel, o locador poderá entrar com uma ação de despejo.
Notificação para pagar sob pena de despejo
A notificação extrajudicial para que o locatário pague o débito, sob pena de ser despejado e executado pelas quantias devidas, é uma etapa crucial no processo de despejo. Embora não seja obrigatoriedade legal, ela serve como prova apta a instruir o futuro processo de despejo.
É importante que os locadores garantam que a notificação seja entregue adequadamente ao locatário. Para tanto, a notificação pode ser enviada por meio de um Cartório de Títulos e Documentos ou pelos Correios, com assinatura do recebedor no documento.
Outro aspecto importante é indicar sempre o prazo para cumprimento da notificação. De nada adianta notificar o locatário para pagar sob pena de ser despejado, se na notificação não tiver sido imposto um prazo razoável para tanto.
As notificações extrajudiciais são utilizadas para tentar resolver o conflito de forma amigável, dando ciência ao seu destinatário da situação existente, dando-lhe prazo para cumprir com a ordem exposta no documento. Se o pedido não for atendido, o documento servirá como prova para a futura ação judicial.
Veja um exemplo da estrutura de uma notificação extrajudicial para pagamento sob pena de despejo:
NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL
CONSIDERANDO QUE as partes reconhecem que estão numa relação paritária e simétrica, nos termos do art. 421-A, do Código Civil;
CONSIDERANDO QUE as partes consideraram a alocação de riscos, e que esta deve ser devidamente observada e respeitada pelo Poder Judiciário e pelas partes contratantes;
CONSIDERANDO QUE (…)
I. NOTIFICANTE
Locador ou administradora, CPF/CNPJ, endereço (inserir qualificação completa).
II. NOTIFICADA
Locatária, CPF/CNPJ, endereço (inserir qualificação completa).
III. OBJETO
Apartamento com 120,00m², situado no Edifício Exemplar, localizado na Avenida de exemplo, nº 0000, centro, na cidade de X, Estado Y, CEP 00000-000, composto por (…), mobiliado, registrado na matrícula XXX do ORI YYY, nesta cidade e comarca, devidamente especificado no Relatório de Vistoria inicial, que é parte integrante deste contrato.Considerando que foi celebrado contrato de locação residencial na data de 01 de setembro de 2023, que em sua cláusula Vigésima Quarta determina que “A infração de quaisquer cláusulas do presente contrato, importará na sua rescisão de pleno direito, independentemente de aviso ou notificação, além de multa de 03 (TRÊS) VEZES o valor do aluguel vigente na data da infração, com exceção daquelas que já possuam penalidade própria”, bem como que a obrigação de pagar o aluguel não vem sendo cumprida desde o mês de maio de 2023.
A NOTIFICANTE, ora ADMINISTRADORA do contrato de locação, solicita sejam realizados os pagamentos dos valores em aberto, anteriormente mencionados, no prazo máximo de 15 dias corridos, sob pena de ajuizamento das medidas judiciais cabíveis para a desocupação do imóvel e a execução dos valores devidos.
Cidade, Estado, Data. Assinatura do Notificante:
Por fim, é importante incluir na notificação demonstrativos de cálculos dos valores devidos, a fim de conferir transparência e seriedade à cobrança realizada.
Ajuizamento de ação de despejo
Se o locatário não pagar o aluguel ou desocupar o imóvel dentro do prazo especificado na notificação realizada, o locador deve entrar com uma ação de despejo.
Para tanto, deverá contratar um advogado imobiliário, que se responsabilizará em redigir o pedido inicial para dar entrada no processo no tribunal competente a fim de que se obtenha uma ordem de despejo.
A ordem de despejo pode ser concedida de forma preliminar, logo no início do processo judicial, ou somente ao final do processo, após a sentença do juiz competente, a depender da forma como o processo for elaborado pelo advogado.
O locador precisará apresentar provas do não pagamento, isso inclui anexar no processo eventuais notificações, protestos e o contrato de locação, assim como o cálculo demonstrando o valor devido (inclusive com juros, multa e correção monetária).
A duração do processo e da velocidade na concessão da ordem de despejo vai depender de vários fatores. Dentre os principais, estão:
- O Contrato de Locação, que quando bem elaborado pode prever cláusulas específicas que podem auxiliar na agilidade do processo judicial (como a previsão de negócios jurídicos processuais para citação, por exemplo);
- A experiência e diligência do advogado imobiliário responsável por entrar com o processo;
- A resistência oposta pelo locatário durante o trâmite processual;
- A agilidade do juiz e demais serventuários da justiça na condução do processo.
É importante que quanto mais completa for a prova documental apresentada ao dar entrada no processo, melhor fundamentado ficará o pedido, e maiores serão as chances de êxito na obtenção da medida de despejo e na execução dos valores devidos.
A execução do despejo por falta de pagamento
Após decisão favorável ao pedido de despejo, será emitida ordem judicial para que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente, sob pena de ser despejado à força. Se o imóvel não for desocupado de forma voluntária pelo locatário, o Oficial de Justiça irá pessoalmente ao local para cumprir a ordem judicial e despejar o locatário inadimplente, acompanhado de força policial se for necessário.
Nesse momento, é importante que o locador faça constar no mandado de cumprimento eventuais pertences deixados no imóvel de propriedade do inquilino, bem como o seu estado de conservação, solicitando o juiz que o inquilino os retire dentro de determinado prazo, sob pena de perdê-los em definitivo.
Se houver qualquer dano ao imóvel, o locador também deve solicitar que estes constem no mandado, dando direito ao locador requerer eventual indenização pelos danos existentes.
Direitos do locatário durante o despejo
Embora o despejo por falta de pagamento possa ser uma situação desafiadora para os locatários, é importante lembrar que eles têm direitos durante o processo – e o que lhes assegura isso é a própria Constituição Federal.
A Lei do Inquilinato, por sua vez, confere aos locatários e aos seus fiadores o direito de pagar o débito em aberto logo no início no processo (”purga da mora”). Se o fizerem, o processo será extinto e a locação será mantida.
Entretanto, esse direito somente poderá ser utilizado pelo inquilino uma vez a cada 02 (dois) anos, para se evitar que o locatário abuse deste direito:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
(…)
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Conclusão
Os processos de despejo por falta de pagamento são complexos e repletos de detalhes jurídicos que devem ser observados – até mesmo antes do ajuizamento da ação judicial. Além disso, é fundamental que ambas as partes entendam seus direitos e responsabilidades para evitar quaisquer tipos de ilegalidades no procedimento.
A comprovação documental é um dos pontos mais relevantes da ação de despejo – e pode ser decisiva quanto à concessão ou não da ordem judicial de despejo.