Se você está acompanhando as tendências mais recentes da indústria imobiliária, provavelmente já ouviu falar da modalidade de contrato de locação por encomenda – “Built to Suit”. Esse fenômeno está transformando o setor imobiliário, oferecendo soluções personalizadas para empresas que procuram espaços corporativos feitos sob medida para suas necessidades.
Mas o que exatamente significa “Built to Suit”? Simplificando, a locação “por encomenda” ou locação “buit to suit” decorre de um negócio onde o futuro inquilino contrata a reforma ou edificação de um imóvel urbano ao locador, a quem incumbe a realização de determinadas obras.
Isso significa que cada detalhe, desde o layout até as características físicas, é personalizado para atender às necessidades exclusivas do cliente. É o caso, por exemplo, de uma academia, que opta por alugar o estabelecimento com toda a infraestrutura pronta e própria para o desempenho da atividade, ou ainda de uma universidade, que pretende alugar determinada edificação com uma quantidade X de salas, banheiros, escritórios e auditórios.
Essa abordagem personalizada tem sido altamente valorizada por empresas de diferentes setores, pois proporciona eficiência operacional e a capacidade de otimizar o espaço para atender às suas necessidades específicas. Além disso, “Built to Suit” permite que as empresas economizem tempo e recursos, ao mesmo tempo que garantem um ambiente de trabalho ideal para seus colaboradores.
Neste artigo, exploraremos em detalhes como a tendência “Built to Suit” está revolucionando a indústria imobiliária e como as empresas podem se beneficiar dessa abordagem personalizada para garantir o sucesso de seus negócios.
Entendendo o impacto do Built to Suit no setor imobiliário
Essa abordagem personalizada tem sido altamente valorizada por empresas de diferentes setores, pois oferece eficiência operacional e a capacidade de otimizar o espaço para atender às suas necessidades específicas.
O contrato de locação por encomenda, ou “Built to Suit”, permite que as empresas economizem tempo e recursos, garantindo um ambiente de trabalho ideal para o desenvolvimento de suas atividades, uma vez que o imóvel será entregue 100% de acordo com aquilo que fora inicialmente especificado pelo locatário.
O imóvel a ser locado será comprado, edificado ou reformado pelo locador, por si mesmo ou contratando terceiros para tanto (como uma construtora, por exemplo), conforme a documentação técnica previamente entregue pelo futuro inquilino.
O contrato de locação por encomenda (“Built to suit”) traz inúmeros benefícios a todos os envolvidos, envolvendo diversos agentes e impactando positivamente o mercado imobiliário.
Vantagens do Built to Suit para os negócios
Há várias vantagens em optar pelo “Built to Suit” para as empresas. Uma delas é a possibilidade de ter um espaço que atenda exatamente às necessidades operacionais da empresa. Isso pode incluir requisitos específicos de design, infraestrutura tecnológica avançada e até mesmo a integração de recursos sustentáveis para promover a responsabilidade ambiental.
Outra vantagem é a flexibilidade fornecida pelo “Built to Suit”. À medida que as empresas crescem e suas necessidades mudam, elas podem adaptar facilmente seu espaço para acomodar essas mudanças. Isso significa que não há necessidade de procurar um novo imóvel ou passar por reformas extensas para atender às novas demandas da empresa.
Além disso, uma vez que a empresa deixa de gastar uma quantia vultuosa de recursos financeiros na construção, pode se utilizar de tais recursos para alavancar o seu negócio – uma das principais vantagens competitivas que o contrato traz ao empreendedor.
O locador, por sua vez, após a conclusão e entrega do imóvel, irá se beneficiará das prerrogativas inerentes ao contrato de locação por encomenda, uma vez que a lei admite que seja pactuada a renúncia de certos direitos do inquilino durante o prazo de vigência do contrato, ao afirmar que “prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo”, admitindo expressamente, ainda, a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência da locação (art. 54-A e §1º, da Lei do Inquilinato).
Os contratos de “Built to suit” duram, em média, de 10 (dez) a 20 (vinte) anos, e o objetivo é que o locador seja, ao longo do período previsto no contrato de locação, ressarcido de todas as despesas construtivas, além de ser devidamente remunerado pela locação do imóvel.
Principais considerações ao implementar um projeto Built to Suit
Embora o “Built to Suit” ofereça muitas vantagens, é importante considerar alguns aspectos ao implementar um projeto desse tipo. Um dos principais fatores a serem considerados é a localização do imóvel. É essencial que o local escolhido seja estrategicamente posicionado para atender às necessidades da empresa, como acesso conveniente para funcionários e clientes, proximidade de fornecedores ou parceiros de negócios e uma boa infraestrutura local.
Por se tratar de contratos de longa duração, o locatário deve considerar que tanto o local quanto o imóvel devem ser aptos a atender às necessidades da empresa por um longo período de tempo, invlusive em caso de eventual renovação posterior do contrato.
Quanto ao locador ou construtora, é essencial que tenha a experiência e o conhecimento necessários para projetar e construir um espaço que atenda às especificações e requisitos da empresa. É fundamental realizar uma análise detalhada do histórico do responsável, a fim de verificar referências e projetos anteriores para garantir que ele seja capaz de entregar um produto de alta qualidade.
Todos esses aspectos devem ser devidamente ajustados em um contrato anterior, onde devem constar, obrigatoriamente: (i) os parâmetros da construção, reforma ou aquisição do imóvel, conforme projetos apresentados pelo futuro inquilino, que devem fazer parte do contrato; (ii) o prazo para a entrega do imóvel apto à utilização pretendida; (iii) o início do vencimento dos alugueis; (iv) a renúncia de eventuais direitos pelo inquilino, a fim de proporcionar maiores garantias ao locador empreendedor; (v) o prazo da locação e a forma da remuneração a ser paga; e (vi) quais as penalidades por descumprimento do contrato.
Estudos de caso: projetos de Built to Suit bem-sucedidos no setor imobiliário
Para entender melhor como o “Built to Suit” está transformando o setor imobiliário, é útil analisar alguns estudos de caso de projetos bem-sucedidos.
O maior exemplo envolve a própria história do surgimento desta modalidade contratual, com o supermercado americano Walmart. O Walmart vinha sofrendo com o excesso de burocracias e investimentos que envolviam a aquisição e regularização imobiliária quando de sua expansão, além da elaboração de projetos e construções a fim de estabelecer novas filiais – atividades eminentemente estranhas à sua atividade principal.
No brasil, uma das primeiras empresas a se utilizar dessa modalidade de contrato de locação é a empresa Dako, antes mesmo da sua regularização no art. 54-A da Lei do Inquilinato.
Superando desafios no desenvolvimento do Built to Suit
Embora o “Built to Suit” ofereça muitas vantagens, não está isento de desafios. Um dos principais desafios é a necessidade de um planejamento cuidadoso e uma comunicação clara entre a empresa e o desenvolvedor. É fundamental que todas as especificações e requisitos sejam discutidos e documentados de forma abrangente para evitar mal-entendidos e garantir que o espaço seja construído de acordo com as expectativas da empresa.
Outro desafio é o gerenciamento do tempo e do orçamento. Projetos de “Built to Suit” geralmente envolvem um cronograma apertado e um investimento financeiro significativo. É crucial ter um plano de projeto sólido e uma equipe de gerenciamento experiente para garantir que o projeto seja concluído no prazo e dentro do orçamento estabelecido.
Antes da Lei 12.744/2012, havia também o desafio regulatório, uma vez que a lei não previa de forma específica o contrato “Built to suit”.
A modificação legal ocorreu com a inserção do art. 54-A na Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), que além de prever a existência dessa modalidade contratual conferiu (i) maior liberdade às partes na hora de contratar e (ii) a possibilidade da renúncia de direitos do locatário a fim de garantir o retorno do investimento ao locador:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.
A renúncia de direitos e a liberdade contratual visam à superação de outro grande desafio do contrato de locação por encomenda: o ressarcimento dos custos do empreendimento e a devida remuneração ao locador.
Por meio dessas garantias, pode haver previsão contratual expressa de que o valor dos alugueis não está sujeito a revisão até o final do contrato, evitando com que o locatário proponha ação visando a diminuição dos valores previstos.
Além disso, em caso de desistência da locação por parte do inquilino, a multa convencionada poderá ser a soma dos valores devidos até o final do contrato, o que desestimula a quebra do contrato e garante que os valores sejam exigidos em sua integralidade em caso de rescisão.
Isso é uma particularidade do contrato de locação por encomenda, uma vez que nos contratos de locação padrão há, como regra imposta, a diminuição proporcional da multa de acordo com o período que já foi cumprido do contrato.
Por fim, há a possibilidade de previsão contratual de securitização dos recebíveis do contrato, fazendo com que os créditos decorrentes do contrato (os alugueis, portanto) sejam transferidos a uma companhia securitizadora – o que faz com que o locador receba antecipadamente todos os valores estabelecidos no contrato.
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