Não, nem sempre precisamos pagar ganho de capital na venda de bens imóveis! Existem algumas hipóteses que a própria lei dispensa o pagamento do tributo, desde que respeitados os limites legais.
VENDA DE BENS E DIREITOS DE PEQUENO VALOR
A primeira hipótese em que a lei permite que não seja pago o ganho de capital é quando houver a venda de bens e direitos em que o valor da alienação seja de até R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais).
Art. 22. Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:
II – R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos.
Observação: O valor limite para poder fazer uso da isenção deve ser considerado para bens ou direitos vendidos dentro de um mesmo mês.
Exemplo: Se eu vender um terreno no valor de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais) no mês 06/2021, por exemplo, tenho direito à isenção. Agora, se eu vender dois terrenos desse valor, dentro do mesmo mês, é extrapolado o limite mensal permitido.
GANHO DE CAPITAL NA VENDA DO ÚNICO IMÓVEL PRÓPRIO
A venda do único imóvel de sua propriedade também fica isento de pagamento de ganho de capital quando for vendido, desde que respeitadas algumas condições:
- (i) deve ser o único imóvel que o vendedor possua registrado em seu nome;
- (ii) o valor da venda não pode ser superior a R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais) e
- (iii) o vendedor não pode ter vendido nenhum outro imóvel nos últimos 5 (cinco) anos.
ISENÇÃO NA VENDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS
A Lei do Bem (L. 11.196/05) também concedeu uma regra especial de isenção de pagamento de ganho de capital na venda de imóveis residenciais. Aqui também a lei permite que o vendedor não pague ganho de capital, desde que sejam respeitados alguns requisitos:
- (i) o vendedor deve residir no Brasil;
- (ii) o vendedor deve, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias a partir da assinatura do contrato, utilizar o capital recebido na venda para a compra de outros imóveis residenciais; e
- (iii) os imóveis também devem ser localizados no Brasil.
- (iv) a isenção do pagamento, nessa hipótese, só pode ocorrer uma vez a cada 5 (cinco) anos.
Nesse caso, algumas observações são necessárias.
- Primeira: a isenção aplica-se, inclusive:
- (i) aos contratos de permuta entre imóveis residenciais, com torna; e
- (ii) e à aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta;
- Segunda: se somente parte do valor adquirido com a venda do imóvel for utilizado na compra de outros imóveis residenciais, é somente a essa quantia aplicada em outros imóveis que estará isenta do pagamento de ganho de capital.
- Exemplo: um imóvel foi adquirido há alguns anos por 100 mil reais, sendo vendido na data de hoje por 250 mil. Em tese, haverá ganho de capital sobre o que exceder o valor original (15% sobre os 150 mil que o imóvel valorizou, portanto), salvo se eu adquirir um imóvel nos próximos 180 dias. Se eu comprar um novo imóvel dentro desse prazo, mas não utilizar na compra todo o valor que recebi na venda do meu imóvel (os 250 mil no exemplo dado), deverei pagar ganho de capital proporcionalmente à quantia que deixei de utilizar.
- Terceira: se a venda ocorrer a prazo, o vendedor somente tem direito à isenção em relação aos valores que forem recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data da venda do imóvel. Sobre os valores recebidos depois desse prazo, ainda que referentes à mesma venda, deverá ser pago ganho de capital, se existente.
Tanto a compra quanto a venda de bens imóveis demandam grandes doses de atenção. Diversos são os aspectos que devem ser levados em consideração antes de negociar um imóvel – dentre eles, como visto acima, estão os aspectos fiscais. Isso porque em certas hipóteses é possível economizar no pagamento dos tributos incidentes sobre venda, desde que realizado um estudo de planejamento prévio.
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