Você comprou um imóvel com dívidas, mas só descobriu após a transferência? E agora, será que essas dívidas realmente são de sua responsabilidade?
A compra de um imóvel sempre envolve grandes doses de atenção. Isso porque se o comprador não tomar todos os cuidados necessários antes de adquirir o imóvel, poderá sim ser responsabilizado por inúmeras dívidas que estavam “pendentes” sobre aquele bem.
Existem obrigações que, no direito brasileiro, são denominadas “ambulatórias” ou “propter rem”. Essas obrigações são da própria “coisa”, e a seguem onde quer que ela esteja. Ou seja: a depender a situação, a dívida não é de responsabilidade do antigo proprietário, mas do próprio imóvel. Assim, o responsável pelo pagamento daquela dívida será aquela pessoa que constar como seu proprietário, ainda que essa dívida seja muito anterior à compra do imóvel.
Um exemplo clássico são as dívidas do imóvel com tributos municipais, como IPTU e Contribuições de Melhoria, assim como as dívidas de condomínio e eventuais obrigações de recuperação ambiental de área degradada. Nesse tipo de situação, as dívidas são do próprio imóvel, e aquele que figurar como proprietário será o responsável pelo pagamento. Se não houver o pagamento, o próprio imóvel eventualmente poderá ser leiloado para que seja realizado o pagamento dessas dívidas.
Cuidados que devem ser tomados antes de realizar a compra de um imóvel
Para não se surpreender com dívidas do imóvel depois de tê-lo adquirido, é importante que antes de fechar o negócio o comprador realize buscas a fim de se informar quanto à existência ou não de obrigações pendentes sobre esse imóvel (due diligence).
Uma busca completa envolve pesquisas (i) sobre o próprio imóvel; (ii) sobre o vendedor do imóvel, a fim de verificar se não existem dívidas do vendedor que podem vir a recair sobre o imóvel, (que serão documentos diferentes quando se tratar de um imóvel que pertence a uma pessoa jurídica); (iii) eventualmente, do procurador, quando a venda se fizer por procuração pública; e (iv) do veículo ou de outro bem dado como forma de pagamento, quando for o caso.
Especificamente quanto às dívidas do próprio imóvel, é importante que o comprador verifique, no mínimo, os seguintes documentos:
- Certidão de inteiro teor com ônus e ações (matrícula atualizada). Com esse documento, é possível verificar se existem pendências sobre o imóvel – como um usufruto vitalício, uma alienação fiduciária ou algum imóvel não averbado, por exemplo;
- Certidão Negativa de débitos municipais, onde constará se existem débitos tributários pendentes sobre o imóvel (IPTU e Contribuições de Melhoria).
- Certidão Negativa de débitos condominiais, onde deve constar a assinatura do síndico e a ata da assembleia que o elegeu. É importante conferir validade deste documento diretamente com a administradora do condomínio.
Como podemos ver, todo cuidado é pouco quando tratamos da negociação de imóveis. É necessário que o comprador tome todas as precauções antes de finalizar o negócio – a boa notícia é que existem inúmeros documentos que o auxiliam para o levantamento dos dados necessários à tomada da decisão de compra.
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